2021年，在“房住不炒、因城施策”的政策主基调下，各城市根据本地房地产市场的实际变化情况，自主进行政策措施调控。随着各地围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标推进，房地产市场已明显降温。

       9月商品住宅销售价格继续回落！昨日，国家统计局发布2021年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70城中，仅有18个城市的二手房价微升或平稳，其余52城的房价都已下行。新房方面，34个城市的房价平稳或微升，有36城房价下行。

       一线城市二手房价，沪深降幅大

       国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读，9月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势，同比涨幅持续回落。

       据测算，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由8月上涨0.3%转为持平。其中，北京环比由8月上涨0.2%转为持平；广州下降0.1%，与8月相同；上海和深圳均上涨0.2%，涨幅比上月分别回落0.2和0.8个百分点。

       二手房方面，一线城市二手住宅销售价格环比由8月上涨0.2%转为下降0.4%。当中，上海和深圳降幅大。

       在房价系统中，最能反映市场真实情况的当属二手房价。进入三季度，先后已有10余个城市公布二手指导价，二手房成交逐渐减少。

        从国家统计局数据看，在9月份，除了18个城市的二手房价保持平稳或微升之外，其余52个城市的房价都出现下调。

       房贷收紧是成交减少主因

       针对9月房价数据，中原地产首席分析师分析认为，这是2015年以来二手房数据次出现52个城市下调。值得关注的是，新房二手房上涨城市涨幅也全部低于环比0.6%，亦是2015年来首次出现。

       具体从房价上涨城市数量看，9月二手房只有17个上涨，新房只有27个上涨。

       房地产信贷收紧，仅三季度，房贷（居民户中长期贷款）同比减少5100亿，这是出现市场全面成交减少的大原因。

       预测2021年10月后房价下行加速，在成交量减少影响下，价格战已经出现，“如果从10月开始，房贷没有明显放宽，价格战将成为四季度房地产市场的主要关键词”。

      广东银保监：房贷占比下降1.5个百分点

       严监管政策下，房地产金融乱象整治已取得明显成效。数据显示，截至7月末，房地产融资呈现“五个持续下降”，一是房地产贷款增速创8年新低，银行业房地产贷款同比增长8.7%，低于各项贷款增速3个百分点。二是房地产贷款集中度连续10个月下降，房地产贷款占各项贷款的比重同比下降0.95%。三是房地产信托规模自2019年6月以来持续下降，房地产信托余额同比下降约15%。四是理财产品投向房地产非标资产规模近一年来持续下降，相关理财产品余额同比下降42%。五是银行通过特定目的载体投向房地产领域规模连续18个月持续下降，相关业务规模同比下降27%。

       10月13日，广东银保监局公布辖内（不含深圳）银行业相关数据。值得注意的是，广东银保监局辖区房地产贷款占各项贷款比重同比下降1.5个百分点，个人住房贷款首套房占比超过90%，住房租赁市场贷款快速增长。

       房地产开发投资增速降至个位数

       10月18日，国家统计局发布数据，1—9月份，房地产开发投资112568亿元，同比增长8.8%；比2019年1—9月份增长14.9%，两年平均增长7.2%。

       值得注意的是，今年以来，房地产开发投资增速首次降至个位数水平。对此，研究院智库中心研究总监认为，这说明房地产开发投资的矛盾从过热开始转为过冷，四季度需要积极改善房地产开发投资营商环境。“从销售情况看，总体上也呈现出降温态势，很多城市连续四个月出现了环比下跌。四季度房贷政策有宽松的可能，客观上也会使得房屋交易数据的悲观情绪淡化。”

       中指研究院认为，9月底以来中央连续释放维稳信号，指导金融机构加快落实“两个维护”促进房地产市场平稳健康发展，银行信贷端边际改善预期增强，地方积极响应中央要求，广州和佛山等城市下调房贷利率，哈尔滨出台扶持政策缓解房企流动资金压力和促进正常需求合理释放。

       “预计短期内部分城市政策微调预期仍在，市场调整压力较大的城市将跟进出台相关政策平稳市场预期，叠加重点城市第二批土拍市场降温明显，市场预期趋于理性，商品房销售规模累计同比增速将进一步放缓，四季度商品房销售面积和金额同比或继续下降。”中指研究院指数事业部研究副总监陈文静说。

       分析“金九”缘何黯然失色？

       9月本是传统楼市销售旺季，为何中国70城房价加速降温？数据研究中心分析称，近月来，面临“三道红线”压力的房企为了实现加速回款，纷纷打折促销。同期，楼市调控频频升级，从加强限购限售到发布二手房指导价，再到打击炒作等，收紧楼市调控的城市不断增加。房企面临的销售压力增强，以价换量现象增多。

       广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，9月份70城新房价格转跌主要受三四线城市房价降温影响。以广东省为例，龙头房企带头降价，三四线城市新房项目普遍打折促销，有的楼盘价格下跌幅度超过15%。这种打折促销，还蔓延到中心城市的外围区域，如广州增城。另一方面，热点城市启动新一轮限价，严格控制预售审批价格，很多城市不允许新批次入市项目价格高于之前。

       研究院首席市场分析师许小乐指出，一线城市二手房价格下跌幅度超过二三线城市，主要是一线城市以存量房为主，信贷、调控收紧下供需双方预期调整更快。三线城市新房价格率先下跌，是因为三四线城市以新房市场为主，房企对于项目去化、销售回款的需求更迫切，导致新房价格下行压力超过二手房。

       展望竞争加剧 企业应持续优化产品

       根据相关部门监测，9月底，中央便接连释放稳楼市信号，央行“两个维护”对稳定市场预期、提振市场信心起到重要作用。国庆长假期间，重点监测城市新建商品住宅成交面积同比下降超三成。具体来说，一线城市成交规模同比基本持平，二线、三四线代表城市降幅均超四成。国庆期间，4个一线城市新建商品住宅累计成交42.19万平方米，与去年同期基本持平。二线和三四线代表城市受前期楼市调控政策影响，房地产市场降温明显。二线代表城市国庆期间新建商品住宅累计成交35.32万平方米，同比下降43%；三四线代表城市国庆期间新建商品住宅累计成交13.68万平方米，同比下降44%。

       除了广州，国庆期间深圳新建商品住宅累计成交10.99万平方米，较去年同期增长175%。国庆期间，开发商加大推盘力度，新房供应量大幅增加，带动新建商品住宅成交规模较去年同期大幅增长，但成交去化率不及以往。预计四季度，在供应改善下，新房成交仍有一定规模。

       展望四季度，中指院认为，部分城市存在政策微调预期，整体市场有望改善，但政策环境仍较为严格，短期市场仍有调整压力。重点城市批集中供地项目即将入市，市场竞争或将更加激烈，在此背景下，房企应加大对城市市场周期及政策变化研究力度，加强竞品监控，制定差异化营销策略，把握市场机会；同时，房企应持续优化产品，打造差异化、有竞争力的产品，注重品牌建设，提升企业市场竞争力。