《绵阳城区城市商品房预售管理实施细则》和《绵阳城区商品房预售资金监督管理办法》已于近日由市政府办公室印发。近日，市住建委就楼市监管新政召开新闻发布会。记者会上获悉，两大规范性文件将于4月22日正式实施，涉及新的商品房预售管理规定的变化、监管主体的调整，明确了企业的禁止行为、预售资金监管等多方面内容，从提高房地产市场监管水平，切实维护购房群众和企业的合法权益，促进房地产市场平稳健康发展方面加大顶层设计和制度刚性保障。

1商品房预售“门槛”提高 交付中间期限缩短

《实施细则》共5章32条，明确了办理预售的条件、应提交的资料、办理程序，对房地产开发企业、中介机构的销售行为以及售楼场所公示等进行了规范，同时明确了属地政府和相关部门的监管职责。

市住建委相关负责人告诉记者，在起草新政过程中，我市通过召开座谈会、书面征求意见等多种方式，广泛征求企业、银行、行业协会、属地政府、市级相关部门意见建议，采纳合理化建议并经数十次修改后，形成报送市政府审定的送审稿，经市政府第115次常务会审议通过。

值得注意的是，监管新政提高了办理商品房预售许可工程形象进度要求。市住建委相关负责人介绍，过去我市办理商品房预售的条件是地上7层及以上商品房完成“地上3层”，6层及以下的达到主体封顶。2020年新冠肺炎疫情发生后，为支持企业复工复产，将预售许可形象进度调整为“正负零”。预售新政实施后对形象进度的要求是：地上7层及以上商品房完成地上规划层数的1/3且不少于7层(6层及以下的未调整，仍然是达到主体封顶)。

“对商品房形象进度适度提高，缩短了房屋销售至交付的中间期限，以此降低房地产开发‘高杠杆’‘高周转’带来的风险。”市住建委相关负责人表示。

提高预售形象进度标准，商品房上市量一定程度上会减少，是否会出现商品房供不应求的局面?

“新的预售管理规定4月22日起正式实施后，商品房上市量会出现短暂减少的情况，但不会对市场造成较大的影响。”市住建委相关负责人表示，目前办理预售许可形象进度要求仍执行疫情期间的政策，商品房上市较快，有充足的库存保障市场需求。新政实施后，商品房上市量短暂减少，消化周期缩短，仍会处于合理区间。

记者了解到，截至3月底，绵阳城区商品住房库存面积约230多万平方米，消化周期8个月。到新政实施前还有一批房产项目将上市，预计消化周期将在9至10个月之间。

2预售资金分类监管 主体由银行变为政府

“以前，预售资金由银行监管，现在，我们把保障预售资金优先用于项目建设、交付、办证作为监管的目标，政府机构成为监管主体之一。”市住建委相关负责人介绍道，《监管办法》将预售资金分为建设资金、应预缴的税款、抵押土地赎回资金3部分，按照性质不同实行分类监管。其中，建设资金的监管主体由原来的商业银行调整为政府机构(区、园区住建部门);应缴纳税款和抵押土地赎回资金，由监管银行监管。

记者发布会上获悉，所有购房款都必须进入监管账户，实行“专户归集”，同时预售资金使用实行定向拨付。

《监管办法》规定：“签订监管协议前，开发企业须通过监管系统向监管机构、监管银行报备该项目建设及土地抵押借款等相关合同，作为预售资金申请使用审核、拨付的依据。”预售资金使用时，直接按合同约定拨付给与项目建设相关的第三方企业，及土地抵押、税收征收机关与开发企业约定的缴税、还款账户，避免资金被挪用。

3购房时要有法律意识 留存好相关证据

市住建委相关人士告诉记者，《实施细则》增加了“购房人书面签字确认知晓企业公示内容”的措施，以提醒购房人在购房前做好“功课”，全面认真了解掌握情况，对自己购房的民事行为负责，避免合法权益受损。

据介绍，购房人在购房过程中，以及签订相关协议、合同前，重点做到的：

1.确定拟购买商品房所在的楼栋是否取得了《预售许可证》;

2.企业公示信息是否已全部了解，要在确实知晓企业应当公示的内容后，再“书面签字确认知晓”，对书面签字确认知晓的行为负责;

3.了解销售人员和代理机构信息。实行商品房销售人员持证上岗挂牌服务制度,接受社会监督。

4.查看企业是否公示预售资金监管账户信息。

5.购房过程中一定要有法律意识，要留存好相关证据。这是行业主管部门调查的重要依据。

6.购房人购房过程中注意认真查看购房合同和相关协议内容。