绵阳房天下12月25日讯：上海张江高科技园区，成立于1992年7月，位于浦东新区中心位置，2009年园区被正式定位为高科技研发中心和高新企业培育孵化中心，2012年，张江园区地域面积扩充至79.9平方公里。作为国内的老牌科技园区，张江高科技园区拥有一系列得天独厚的创新资源要素，2014年，上海自贸区扩区至张江片区，面积37.2平方公里，这也为张江高科技园区带来了新一轮的发展机遇。

在25年的发展历程中，随着张江高科技园区的发展与成长，张江高科自身定位和内涵也在不断发生变化和升级，这不仅加快了园区房产建设、资金、服务等要素的流转，也实现了公司业务盈利的互动。早期张江园区的起步阶段，张江高科的定位为简单的科技地产开发和土地批租，随着张江园区土地资源的拮据，张江高科更多的向创新服务、产业投资方向转变。张江高科的战略发展路径逐渐改变之前以工业地产开发运营为主导的“高投资、重资产、慢周转”模式，向“股权化、证券化、品牌化”转型升级。并逐步摆脱传统产业地产开发运营商的单一模式，提出了以“科技投行”作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”战略，重点聚焦于把产业地产的有形资源转化成产业投资的无形资源，产业地产和产业投资有机融合、创新协同，形成独特的商业模式。

图：张江高科发展历程中定位和内涵的升级

资料来源：中指研究院综合整理

图：张江高科“新三商”战略布局

资料来源：中指研究院综合整理

在市场化创新转型的背景下，历经了2014研究启动之年、2015谋划布局之年、2016全面推进之年后，张江高科“科技投行”定位明确，并通过一系列举措，突破“房东”的角色，形成了“房东+股东”、“股东引房东”的模式，加快向投资前端靠拢。一方面张江高科利用产业地产，把产业地产的有形资源转化为产业投资的无形资源，即将产业地产的租赁和销售收入转化成园区企业的股权投资。另一方面，张江高科通过建立满足产业链上不同成长阶段企业所需的多级、多元投融资服务体系，各种企业孵化模式、创投平台和产业基金等，摆脱过去以工业地产开发运营为主导的“高投资、重资产、慢周转”模式，逐步向“轻资产、证券化、快周转”模式转型。张江高科正树立起“创新发现者、投资者和孵化者”的新形象，努力实现“新投行”的战略目标。

01
科技地产开发运营业务

张江高科针对房地产市场的大环境，积极寻求“存量变现、增量探索”的途径，通过股权转让等多元销售方式，灵活应对市场需求变化及公司房地产业务经营方式转型要求。结合张江科技城的建设，着重完善租金价格体系，提高综合配套水平，公司物业整体租赁水平得到有效提高。如，2016年张江高科主营业务收入19.3亿元，房地产开发作为张江高科的传统业务，租售收入达到15.1亿元，其中房地产销售收入8.6亿元，房地产租赁收入6.5亿元。

02
产业投资业务

高科技产业投资是张江高科利润的重要来源。利用其园区开发运营商的先天优势，选择优质企业进行资本投入，在吸引优质企业入驻的同时，也能够分享企业成长红利。2016年，张江高科以科技投行作为战略发展方向，加大科技投资力度，通过直接投资、参股基金投资、管理基金投资等多种方式精准投资，对外实际完成股权投资总额6.28亿元，其中直投项目中的百事通、赛赫智能等均为新三板上市企业。2016 年11月，张江高科直接投资的康德莱和全资子公司张江浩成通过子基金投资的步长制药均成功在上海主板上市。公司业已形成了“投资一批、股改一批、上市一批、退出一批、储备一批”的良性滚动格局。

2016年张江高科以基金模式成功收购了创智天地四期 1、2 号楼，实现了首次跨越区域参与房地产基金的投资；并与光大安石联合收购园区星峰企业园物业，在吸收园区内优质物业资产的同时，与光大安石在房地产基金领域拥有的丰富运作管理经验进行优势互补，提升公司房地产业务的基金操盘能力，推动了公司地产板块从传统开发向房地产金融转化。

2016年，张江高科共计实现投资7.97万元，同比增加18.61%，投资占利润总额的比重呈增长趋势。未来，产业投资将成为公司业绩的重要增长力量。

03
创新服务业务

随着张江园区入驻企业的数量和质量不断提高，园区土地的附加值也越来越高，基于分享土地红利的目的，张江高科不断拓展业务范围，从只为入驻企业提供空间载体以及简单的入驻服务，逐步发展成为为企业提供多类别和高质量服务，它实质是对客户价值的二次开发，充分挖掘潜在的客户需求，在帮助园内企业做优做强的同时，也将培养园区新的盈利增长点。

表：园区衍生增值服务平台及其内

资料来源：中指研究院综合整理

当然，张江高科的转型，也离不开专业化的人员配置和架构，明确了“专业化的团队、市场化机制、集成化的服务”的战略定位，通过制度创新破解瓶颈。张江高科目前已经设立产业投资事业部和资产经营事业部，这些团队中员工的职责不仅限于房管员，同时要有产业地产或科技金融行业从业经验，具备投行的思维、能力和服务水平，做到与园区的CEO可以直接对话，了解企业可以享受的政策，从而帮助园区企业实现利润化。在不断的提升服务质量的同时，从原来的空间合伙人、房管员逐渐转变为企业的“时间合伙人”、科技投行。

而张江高科形成了一套中长期的激励机制和创投项目跟投机制，张江高科允许员工和团队提取超额利润购买公司股票，通过人事制度打破“铁交椅”，通过公司的双向选择制度打破“铁饭碗”，通过“易岗易薪易福利”打破“铁工资”，不断进行制度创新打破传统国企瓶颈，以“基础薪水+绩效薪水+中长期激励”的制度激发公司活力，同时包括公司领导市场化导向配置，尝试管理层持股，利用国资流动平台实现优质资源整合等，为转型发展奠定了基础。