绵阳房天下10月15日讯：对于后市，现在市场冷最核心的并不是因为房子贵，也并不是因为大家都没有购买力，而是现在的房子流动性很弱，导致置换周期拉长，需求严重压缩。

2008年卖房子一个月就可以搞定，现在卖一套房子至少需要半年周期。

能够支撑楼市上涨的还是底层需求，只有最外围的刚需、有购房名额的人能买房，才能推动一些人置换买房，卖了手里的房子，买更贵的房子。所以一定是从外围开始冷，一定是一手房价格开始松动，然后二手房价格开始松动，这是一个传导机制。

以前开发商很强势，因为楼市太好了，不需要广告，更不需要分销。今年广告业务很好，分销也开始了，说明开发商非常艰难。

年初上海翠湖、浅滩的项目很多人买，今年7、8月份开始，中海小昆山项目卖不动，宝山那一大片房子卖不动，奉贤、禹州、闵行的项目都卖不动，慢慢从郊环外往里挤，这种波动式推进趋势非常明显。

置业建议

政策初衷是希望在这边为了工作和生活买房，不是为了投资买房，三四线城市的购房政策会收得非常苛刻。

以前说城市分类调控，现在是一个城市分区调控，现在上海每个区发预售证的指数都不一样，每个区的调控越来越针对化。

很多非地产人看不到这一点，现在这个阶段买房，要么你真的很懂，把楼市看得很透，普通人去陌生城市买房，是很冒险的。

今年是地产维权年，很多人在维权，开发商没有意愿投入更多资金，房价也在下行，开发商会考虑节约产品成本，房企想把房子快速脱手，今年确实不是买一手房特别好的时候，买一手房需要特别强的辨别眼光。

建议大家可以考虑2010年左右的房子，品质很好，楼龄也不老，住得很舒服，价格也不是特别高。

如果买一手房，如果太便宜还可以买一套，如果不是太便宜，真的需要专业眼光。要选比较靠谱的品牌。

如果想改善性购房，点就是一定要提前卖房，现在卖房周期要半年时间，所以一定要提前把房子挂出去。

第二点是心态一定要平，以前很多卖房子的人是待价而沽，现在价格一定要客观或偏低一点，因为购房名额越来越少，别人比你先降价，就先用掉市场仅剩的购房名额。

还有一点建议，如果现在买一手房，对开发商会有比较大的谈判空间，因为开发商现在想把房子快速脱手，非常愿意跟客户妥协谈判。比如你现在想买他的新房，但原有的房子还没卖掉，可以跟开发商讲我先给付定金，把房子锁定，付款要半年之后，很多开发商是同意的。

置业时机预判

如果想买房，比较合适的时间是2019年下半年，个人认为2020年会逐步放开各种限制政策。

这一轮所有调控就是围绕一句话“房住不炒”，“房住不炒”背后有一个关键词是“租售并举”，但是租售什么时候可以真正意义上并举，是个很重要的时间节点。
 
我算过这个时间点，2017年是大量租赁用地出让的年份，加上建造、规划、设计、运营，2019年租赁市场基本上会有一个雏形，现在政府调控商品房只是因为租赁市场还没有成形，没有很好的租赁产品可以承接市场需求。

所以不能把商品房放开，如果租赁市场开始成熟，让一些人觉得租房子也不错，那么到这个节点我认为调控会逐步放开。

所以我判断2019年到2020年可能是放开的时间节点，如果你是自住需求，到那个时候，再去买房可能又被动了。对于刚需和改善置业者，我一直建议在2019年完成比较稳定的置业节奏。