绵阳房天下9月14日讯：近，几个网红城市的楼市都已经凉凉了，比如西安，合肥，杭州。还有几个涨的晚城市也停止上涨了，比如昆明，贵州，重庆。

01
西安

先说西安，因为我暂时还没有去西安调研，只是粉丝们和一些业内朋友提供给我的信息，当地二手房市场已经开始转向了，新房因为限价，如果是跟二手房价差比较大的卖的还可以，价差不大的去化率也不高了。

二手房成交价开始下降，据华商报记者采访调查发现，西安楼市二手房降价情况已不属个案。不只是主城区，像曲江这样的区域，部分二手房报价也有松动。该区一中介机构的工作人员告诉华商报记者，曲江二期一些房龄在5年左右的二手房，自5月份以来挂牌价下降数万元不等；南湖周边甚至有降了30万的，当然这种房子是大平层，原本总价就很高。

二手房成交量在下滑，据房天下二手房汇总的市场数据显示，西安二手房成交量在3、4、5月都超过了7000套，直到6月份开始锐减至4917套，7月份更降至4744套。西安一房产评估公司负责人介绍说，近几个月二手房成交量减少，一部分房源存在有价无市的状态。

新房去化率下降，据*而瑞机构监测，在刚刚过去的两周时间里，西安有10个项目开盘，但实现100%去化仅有3个，剩下的项目去化情况都不理想。部分楼盘去化率不足50%。去化率的项目推出54套可售房源，只卖出去10套，去化率仅有18%。并且，从公开信息看，未来一段时间，西安新房供应量还会呈现增加趋势。

所以西安的行情基本上可以确定是见顶向下了。只适合卖不适合买。刚需们可以先观望下，不要急着下手了，因为一旦转向，后面砍价的空间会更大一点，因为新房限价不放开，新房和二手房倒挂的情况，后的结果就是，二手房降价，价格向新房靠拢。投资的就更不用说了，现在入手等于买套。

成都在5月份调控升级后，已经提前说明了这种走向。二手房转向后，目前已经跌了10%-20%左右。

02
合肥

合肥，我是今年3月1日去调研的，当时刚好过完年，合肥楼市调整了一年，处于低迷中，新盘去化缓慢，新房因为限价，开发商拿地成本又高，很多都是贴着成本在卖。

二手房除了政务区比较坚挺，大多都跌了10-15%，滨湖新区二手房是合肥降得多的，因为外来投资者多，炒作水分大，影响，大概都降了两成左右。

我当时判断合肥有点泡沫，但并不大，未来的下跌空间不会太多：

我以为市场会继续阴跌下去，但后来市场很快就反弹了，粉丝告诉我说新房又好卖了，开发商要求首付比例还比较高，二手房还是比较稳定。我想我对合肥市场是判断失误了？没看准。

2018年1-6月，合肥共计成交住宅套数为30654套，而2017年上半年共计成交17546套，成交数量增长了13108套，增幅达到74.7%。

我也在寻找原因，后来芜湖的几个粉丝告诉我说，他们那的房价都一万多了，有了对比后，我好像明白点合肥房价为什么那么坚挺了，地级市的房价都一万多，一个省会城市教育医疗资源都要好太多，一万多贵吗？相比之下，当然不算贵了，其实本质上也不是合肥不贵，而是芜湖太贵了，但购房者会去做对比，他们会趁高把芜湖的房子卖掉，拿着钱去合肥买，合肥限购只要一年社保，这个很好解决。

但近合肥消化了一段时间后，7月份开始，市场有明显降温，这真是猝不及防，变的太快了。可能是需求又消化完了吧。

我现在也还是觉得，合肥一万多的房价，不算贵，省会城市一万多的房价都不算高，因为三四线城市大涨一轮之后，会凸显出二线城市的房价价值。很多人会把三四线的房子卖掉去二线买，这对二线的房价是个支撑。

未来怎么走，我觉得像合肥这种之前已经跌了10-20%的城市，估计还是震荡为主吧，市场反反复复也难免，之前的龙头深圳也是这种走势，市场好一段时间，需求消耗完了，又低迷了，因为调控不放开，想要持续反弹向上是不可能的。

03
重庆

我是今年4月底去重庆做的调研，当时，重庆好的片区此轮行情基本都已，其他区域如大渡口、南岸区、巴南区涨幅相对较低，大概在40%-50%左右。新房很难买到，很大部分需要找关系，茶水费。

我当时的判断是，重庆二手房迎来了加速冲高的阶段，此轮上涨行情没有结束，刚需和改善型需求可以买，上涨空间，只要不是老破旧，基本上都没问题。

今天在重庆粉丝们跟大家讨论了很久，都说从2016年10月份开始算起，重庆房价都已经了，有的涨了两三倍，今年4月份我调研之后房价至少涨了30%以上，有的涨了50%。成都5月调控升级后，重庆加速上涨了2个月后就疲态尽显，新房蓄客不足，二手房不好卖。

目前重庆只是限贷，本地人首套首付三成，二套四成，三套全款，三无人员不能贷款，听银行的人说9月底要限购了。重庆调控不算严格的，市场都开始掉头向下，说明房价涨到一定程度，市场就会自行调整了。

这也验证了我的判断，房价到了的地步后，基本上就涨到头了，理论在任何一个城市，至今都没有失效过。

重庆楼市，投资客可以抛售了，购房者，投资客不要进场了，刚需也不要急，除非是新房，与二手房倒挂2成以上的新房再考虑，二手房后面必定降价，幅度应该会比成都高一点，因为重庆的吸引力和购买力显然不如成都。

04
迟早都要跌

杭州的二手房已经高位掉头转向了。

昆明我关注较少，但跟当地粉丝和业内专家沟通之后，7月1日限购升级后，市场需求立刻减少，房企担心房子不好卖了，所以申请预售证也少了，新房供给量和成交量都大幅下滑。

下图是昆明7月份的新房数据

反正几个网红城市都凉凉了，说明没有谁可以例外，涨完了自然就得调整了，先涨先跌，后涨后跌，不是不跌，只是时候未到。

我始终觉得，已经大涨和的片区，不要追涨，还没有涨多少的片区，比如30%，刚需可以买，切记，是刚需，就是你需要自己买来住，不管涨跌，你都需要买房子，所以城市基本面跟你关系不大，但我怀着好意，希望能够在合适的时机尽量给我的粉丝提供建议，让你低价买入，避免高价，比如80%，你感到恐慌，再去头脑发热追高。