绵阳房天下8月30日讯：特色小镇成为传统房地产开发企业转型的一个重要方向，但特色小镇的开发又有其自身的特点和条件，并不是简单换个概念就可以轻易实现的。转型能否成功，关键取决于传统房地产企业的能力建设是否契合特色小镇的建设要求。本文尝试从特色小镇建设的条件入手，分析传统房地产企业转型特色小镇建设所需的内在要素。

发展特色小镇的重大意义

随着特色小镇建设的蓬勃兴起，诸多传统房地产开发企业却面临着在不断加码的宏观调控局面下拿地难、销售难、周转难的问题，并在不断探索新的开发形式和出路，传统房地产开发企业的转型升级已在所难免。因此，对于房地产企业来说，其急需寻找其他途径将自身存量资源（储备土地、资金及规划、开发能力等软实力）的价值化，因而其转型不仅是利益驱使的冲动，也是大形势下的势在必行。先知先觉者如绿城集团的宋卫平，已通过“蓝城”品牌成功切入特色小镇开发领域并占据先机，而亦有诸多传统房企根据自身优势，转而进入养老、旅游、影视文化等特色小镇的开发领域。可以说，特色小镇成为传统房地产开发企业转型的一个重要方向，但特色小镇的开发又有其自身的特点和条件，并不是简单换个概念就可以轻易实现的。转型能否成功，关键取决于传统房地产企业的能力建设是否契合特色小镇的建设要求。本文尝试从特色小镇建设的条件入手，分析传统房地产企业转型特色小镇建设所需的内在要素。

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特色小镇的分类及特点

目前，市场上基于不同的标准对特色小镇有诸多的分类，但其实万变不离其宗。综合而言，按行业和内涵来划分，可分为科创小镇（如创客小镇、互联网小镇）、智造小镇（如新能源小镇、智慧物流小镇）、健康小镇（如医养小镇、康养小镇）、金融小镇（如基金小镇、财富小镇）、文娱小镇（如演艺小镇、影视小镇、艺术小镇、特产小镇）和旅游小镇（如温泉小镇、美食小镇、游乐小镇、运动小镇及通航小镇）六大类别。

若按特色类型来划分则可以分为资源聚集型、环境聚集型和平台聚集型三大类。其中，资源聚集型小镇如定海远洋渔业小镇、西湖乌龙茶小镇及茅台小镇等围绕当地特色资源开发形成的小镇；环境聚集型小镇如宁海森林温泉小镇、乐清雁荡山月光小镇及万宁水乡小镇等围绕地方特色历史文化或旅游景区开发形成的小镇；平台聚集型小镇如吴兴美妆小镇、嘉善巧克力甜蜜小镇及文港笔都工贸小镇等利用地方特色优势搭建产业发展平台而形成的小镇。

无论从前述分类还是目前市场上较为成功的特色小镇项目看，特色小镇有着非常显著的特点。

、特色产业鲜明，这也是特色小镇的“特”之所在；

第二、人文气息浓厚，无论哪一类型的特色小镇，文化才是其灵魂和精神原色；

第三、生态环境优美，这也是发展特色小镇的一个基本目标之一；

第四、兼具旅游（或办公/商业）与社区功能，实现该功能不仅可以集聚高端要素、促进当地产业转型升级，而且还可以改善人居生态环境，既满足了一部分人发展事业及安居的需求，也为当地带来了可持续的外来流动资源支持。

特色小镇与传统产业园区的共性与差别

从强调特色产业等角度看，特色小镇与前几年发展得如火如荼的产业园区有着千丝万缕的联系，甚至有一脉相承的意味。确实，二者有许多共性的地方。比如，二者都是以某一特色或主打产业为依托，强调主导产业的发展；二者均重视招商与投资，并致力于为此持续营造良好的投资环境，不断完善配套体制；而且，二者的运营商都重视研发、创新，旨在不断完善小镇或园区的孵化功能。

但是，从发展目标和功能等角度对比，二者又有着非常明显的区别。

首先，产业园区注重产业集群，通过分工专业化与交易的便利性将产业发展与区域经济有效结合起来，从而形成有效的生产组织方式，而特色小镇则追求产城融合，旨在以城市为基础，承载产业空间和发展产业经济，以产业为保障，驱动城市更新和完善服务配套，进一步提升土地价值，以达到产业、城市和人之间有活力、持续向上的发展；

其次，产业园区以产业为主体，而特色小镇则以居民为主体，承载产业建设、社区居住和生活服务等多项功能；

再次，产业园区无论占地规模还是生产经营规模都非常大，用地也较为粗放，而特色小镇则限定规模[2]，规划更为科学、“精致”及人性化，各项配套设施完善。

事实上，基于产业园区和特色小镇之间的诸项区别，二者的运营商构成也不尽相同。根据易居克而瑞于2017年7月21日发布的2017年中国产业园区运营商30强榜单，华夏幸福蝉联，招商蛇口、启迪协信位居第二和第三位，张江高科和联动集团分获第四、第五，而上海临港、外高桥、怡大中国、中节能实业和中电光谷则分列第六至第十位。从前十强名单看，产业园区运营商的领军企业多为专业的园区运营商，其中也包含部分产业地产商。而综合目前市场上的数据分析，特色小镇运营商的构成则相对多元化，主要可以分为三大类。

类是大型国企（如中建、中铁等央企及城投、旅投等地方国企）；

第二类是开发商（如华夏幸福、时代地产等产业地产商及碧桂园等传统开发商）；

第三类是各产业领域的运营体（如重庆商盟运营的时装小镇）。

成为合格特色小镇的运营商的基本要求

如前所述，发展特色小镇意义重大，那么什么样的运营商才堪当运营特色小镇的重任？一个特色小镇项目从初期的概念规划到开发建设到后续运营将会是一个漫长的过程，涉及众多阶段和环节，因此对运营商的综合素质和能力的要求自然就非常高。概括地讲，一个合格的特色小镇运营商起码应具备以下六大能力：即策划与规划能力、产业导入能力、开发建设能力、招商能力、运营维护能力和融资能力。其中，策划与规划能力是特色小镇的生命力，任何一个成功的特色小镇均始于初的顶层产业策划及规划；产业导入能力则是特色小镇的核心，关乎小镇发展的持续性和成败；特色小镇建设的内容是多元化的，且对基础设施及配套设施建设的要求较高，具备强大的开发建设能力是确保特色小镇的承载功能的根基；招商能力系维护特色小镇活力、资金源及为特色小镇带来更多机遇的基础；运营一个特色小镇相当于管理一个小型的城市经济综合体，运营维护能力将直接链接开发与持续发展；而特色小镇投资大、周期长，需要雄厚的资金支持，因此拥有超强的融资能力，灵活运用各种融资手段也成为特色小镇运营商必不可少的一项技能。

市场上，仅具备其中一项或两项能力的企业较多，但是同时拥有这六大能力的企业则少之又少。而纵观各个领域的各大市场参与主体，房地产开发企业（亦包括产业地产商）相较于其他主体，在综合能力和素质方面接近合格的特色小镇运营商。

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房地产企业转型
特色小镇运营商的要素：能力建设

房地产企业通常具备强大的规划及开发建设能力，而且由于地产项目对巨额资金的需求也造就了房地产企业极强的融资能力。目前市场上比较成功的房地产企业基本都可以熟练运作各种融资手段，从传统的银行贷款到近些年炙手可热的私募融资再到创新型的资产证券化，均被其运用的淋漓尽致。特色小镇的运营需以物业的建设、升级改造为基础，加之在综合能力需求方面的诸多重合，和其他主体相比，房地产企业转型运作特色小镇无疑具备更多的先天优势。现今，又恰逢推广特色小镇的大好时机，房地产企业转型升级转战特色小镇领域就变得合情合理且顺理成章。并且，相较于其他主体而言，房地产企业转战特色小镇领域的转型成本也。

但是，需要正视的是，从房地产企业到一个成功的特色小镇运营商还是有一段距离的，多数房地产企业在项目策划与规划、产业导入、大规模项目的招商、综合运营维护能力等方面存在明显差距与短板，自身的综合能力和素质仍有待提高。在其熟悉的房地产开发领域，大多数项目都是单纯的房地产项目的开发建设、销售，只有部分项目含自持物业的运营，而且体量和规模也相对有限。另外，一个独立的房地产项目，即使规模较大，算上滚动开发的时间，平均开发周期基本保持在三至五年，而且通过预售可以在过程中就开始产生现金流，高，见效快。而特色小镇项目则不同，销售不是主流，强调的是以持有和运营为主的长期投资。并且，各级政府、部门均在出台的有关特色小镇的政策中一再强调要“去地产化”，一个特色小镇多可以配建的商品住宅比例一般不会超过15%。这可能会使很多开发商在转型初期“水土不服”。

前文也多次提到过，特色小镇运营商应具备综合服务能力，这其中包含了策划、产业导入、开发、招商及运营维护等多种要素。在房地产开发项目中，房地产企业与政府的接触多属于依据法律法规走流程，一方申请，一方配合审核、办理发证。但是，在特色小镇项目中则不一样，从项目的孕育阶段、到付诸实施再到建成运营，运营商需要时刻和政府保持密切合作，而且很多项目中双方还会成立合资公司共进退。在这方面，房地产企业既往所拥有的与政府打交道的经验可能还不能完全满足政企深度合作的需求。综合而言，房地产开发企业如何从一个以“盖房子、卖房子”为主业的单一角色过渡到一个各项技能加身的多面手，需要的将不仅仅是时间，也离不开转型前的深度自我剖析、意识转换和转型过程中的不断学习、复盘和提升。

房地产企业转型
特色小镇运营商的路径：并购

综合上述分析，房地产企业转战特色小镇领域既具备先天优势，也具备外界机遇。那么，转型的步该如何迈出？其实，这和开发房地产项目一样，无外乎从无到有的自行发掘、开发一个项目和并购现成项目两种途径。种情形下，需要结合自身资源与能力，寻找一个合适的位置与产业主题，并与当地政府合作接洽，在白纸上规划出小镇的蓝图，从头做起。第二种情形下，房地产企业可以寻找一个已经初具轮廓的特色小镇项目，通过收购运营商股权的方式间接介入。两种途径比较起来，选择种路径，企业的初始压力会比较大。但是如果选择第二种路径，则需注意对拟收购的项目做详细的评估，以免收购后发现各种先天不足，难以或需要花费巨大的成本弥补。在笔者承办的一些同类案例中，有些房地产企业拟收购的特色小镇运营商本身就是一个空壳公司，既缺乏相关经验和积累，又没有任何规划与投入，仅是与当地政府签署了非常简单的合作框架协议。这些所谓的“运营商”只是利用特色小镇的概念在“炒地”，因此不惜大肆渲染包装，向有意向的房地产企业推销其所谓的稀缺资源。是否能客观、冷静地对待这些潜在的“机会”对房地产企业而言，既是考验也是历练。

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特色小镇项目落地过程中面临的问题

传统的房地产开发项目，开发商通过参与土地二级市场的“招、拍、挂”竞买程序、收购及参与司法拍卖等方式获取土地资源。针对特色小镇项目，国家和各级地方政府均出台了很多关于土地供给的扶持政策。如《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》中规定，要规范推进城乡建设用地增减挂钩，建立城镇低效用地再开发激励机制，因地制宜推进低丘缓坡地开发，完善集体建设用地经营权和宅基地使用权流转机制；各级地方政府则出台了特色小镇建设用地计划优先安排用地指标及奖励和惩罚用地指标等一系列用地优惠政策。然而，研究后会发现，这些政策虽然表面利好，但是，除了浙江等地或多或少地出台了一些有针对性的具体细则外，大多数政策仍停留在原则性阶段，难以落地实施。也就是说，在付诸实践时会发现，一个特色小镇项目并不会因为被立项为特色小镇项目就随之获取了对应的土地。特色小镇运营商仍应遵循经营性用地必须公开出让的基本原则在公开市场与竞争对手竞争以获取土地。

因此，为了保证可以在土地二级市场成功拿地，也为了保证前期付出的各项投入不会因为没有获取土地而付诸东流，目前，特色小镇运营商们在土地获取方面基本采用了两种模式，即土地“一、二级联动”和PPP模式。但实际上，严格地从法律角度讲，要通过这两大模式百分百地实现土地获取均存在一定的制度性障碍。例如，《财政部、国土资源部、中国人民银行、银监会关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综〔2016〕4号）规定，在土地前期开发和收储过程中，项目承接主体或供应商应当严格履行合同义务，并按合同约定数额获取报酬，不得与土地使用权出让收入挂钩，也不得以项目所涉及的土地名义融资或者变相融资，这使得目前惯用的土地“一、二级联动”模式中通过土地分成获取土地一级开发面临政策和实施障碍。又如，《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》（财预〔2017〕87号）规定，（i）储备土地前期开发等建设工程项目不得使用政府购买服务项目，且严禁将铁路、公路……等领域的基础设施建设，储备土地前期开发等建设工程作为政府购买服务项目；（ii）严禁将建设工程与服务打包作为政府购买服务项目。这使得参与项目土地前期运作的企业难以通过政府购买服务/服务采购方式与政府部门在储备土地的前期开发建设方面开展合作，进一步封堵了企业合理参与项目土地前期开发并收回成本和的通路。再如，《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》则再次强调土地储备融资的来源为地方政府专项债券，直接挑战（限制）了地方政府使用社会资本进行土地开发和储备的行为。

显然，现行法律、法规及政策与特色小镇发展对法律、法规及政策的需求严重不匹配，甚至存在矛盾冲突之处，这使得特色小镇项目的落地在一片期待声中略显尴尬。不过对于新生事物而言，法律的发展始终都是滞后于经济发展的，如果立法机关可以及时发现问题，并适当进行制度完善，则我们有理由相信特色小镇的发展之路会越走越好。

结语

综上，大力发展特色小镇关乎国家经济可持续发展及国计民生，意义重大。对于现有经济形势下的房地产企业而言，特色小镇项目完全契合其转型升级的需求，范围发展特色小镇浪潮的出现为其提供了将自身存量资源价值化的舞台，也为其迎接新的黄金十年提供了可能。各大房地产企业应尽快着手研究，抢占市场先机。但是，目前市场上的特色小镇项目盲目跟风、换汤不换药的现象也比较突出。不少项目缺乏创意，定位同质化现象严重，也有的项目产业联动不够，难以实现持续发展，借机开发地产项目的情况也较为严重，甚至有的项目直接与“去地产化”目标相违背，借特色小镇之名行房地产开发销售之实。任何一个立志于在特色小镇领域深耕并进行长期投资的运营商均应始终保持清醒的头脑，避免为短期利益而舍弃长远利益。

目前，国内关于特色小镇的法律、法规及政策仍不完善，导致实施过程中会遇到种种困境。但我们相信，若政府、立法机关及各市场参与主体均能予以高度重视，适时研究解决方案，并通过立法予以确认，则中国的特色小镇发展体系必将日臻完善，也必将在不断的探索改进中助力中国的持续发展。

特色小镇也因此正在成为国内地产企业转型发展的新方向。无论是碧桂园、华侨城、绿城、华夏幸福等品牌房企，还是诸多区域性地方企业，都将转型的战略指向“特色小镇”。国家发展和改革委员会颁布了《关于实施“千企千镇工程”推进美丽特色小（城）镇建设的通知》。此政策的出台，对于不少热情投入特色小镇开发转型的房地产企业来说，无疑是一剂强心针。就此，推出房地产开发企业特色小镇的创新转型分析。

型房开企业转型特色小镇开发模式

对于房企而言，借助较低成本获得大量土地开发权，并在后续运营中持续获得稳定的现金回报，是特色小镇的亮点，而房企转型特色小镇越靠近地产转型越容易成功，传统的房地产开发远郊大盘或产业园区，包装成小镇就能受到政府和客户的追捧，实际上，与传统房地产大盘开发不同的是，特色小镇或许更注重持续的运营能力。就性房企纷纷试水特色小镇，总结出4种转型模式：

随着基础设施的完善以及新兴产业的兴起，城市工商业集中于核心大城市的必要性在逐步降低，新兴产业如科技、金融、航空、生物医药等对于城市配套要求较低，可在一二线城市周边布局，分散中心城区压力。房企拥有大资本、大规模，为科技产业服务，解决科技产业所面临的成本高、空间挤、环境差问题，提供产业人口住得起的房子，留住产业人口。

《案例：碧桂园科技小镇》

项目介绍：碧桂园有在郊区做大盘开发的经验，能够很好的运用到产业地产中来，同时科技小镇一定是“重资产”打造，更多的是做平台搭建，提供产业配套服务，同时是与拥有科技产业资源或运营机构合作，更好更快地让科技人才集聚、企业入驻，通过龙头企业带动关联企业入驻，实现小镇的产城融合发展。

选址：一线城市周边和强二线城市的30-80Km区域，不超过60Km

占地规模：2-5 K㎡

难点：产业资源导入和招商

2、农业小镇

以农业为基础，配套有医疗、教育、娱乐等设施进行的地产开发，房企要么有农业技术资源要么与拥有农业技术的科技院所合作开发，通过地产开发获得的利润，来进行农业整体规划改造，让周边农民成为现代农业工人。

《案例：绿城农业小镇》

项目介绍：绿城专注于农业15年之久，于2012年与浙江省农业科学院共同推动成立蓝城农业公司，旗下有8家子公司，分别负责营销、检测、种子和研发、生产基地等，从生产到销售的农业链条已初具雏形。绿城农业小镇在中心1K㎡进行地产开发建设，利用自身农业技术带动周边2K㎡农业改造，建成富有地方特色的大型农业基地，并将周边农民转化为现代农业工人，同时配套完善的医疗、教育、娱乐系统。

选址：距离上海、杭州等城市市中心30-50Km

规模：占地3K㎡（其中农业即相关产业占2K㎡，建筑规划占1K㎡）

特点：有完备的整体规划，特别是基础农业的配套，其次是提供稳定的农地和有产权的住房。

3、文旅小镇

以文化旅游产业为依托，结合生态旅游产品、居住、健康产业为一体的地产开发，房企具备文化旅游产业基础优势，同时小镇本身也是城市旅游目的地，通过与政府合作进行PPP模式的地产开发。

《案例：华侨城文旅小镇》

项目介绍：华侨城将发挥文化旅游产业的传统优势，针对有优质的自然资源或文化旅游资源的城市旅游目的型的小镇进行有选择的城镇化开发，以主题乐园为开发引擎，通过PPP模式进行地产开发。目前华侨城集团分别与成都金牛区政府、大邑县政府、双流区政府以及成都文旅集团签署合作协议，拟投资超千亿元打造天回（占地10K㎡）、安仁（占地15K㎡）、黄龙溪（占地16.7K㎡）三大名镇。

选址：城市旅游目的地型的郊区小镇

规模：占地10K㎡左右

特点：基于华侨城在文化旅游产业所取得的成绩和品牌优势，同时小镇自身具备旅游功能。

4、产业新城

以传统产业园区开发为主体，通过传统产业聚集带来产业人口聚集，从而进行土地一级二级联动开发。房企要具备产业园区开发运营基础，在城市有产业外溢趋势的周边，通过PPP模式进行“地产+园区”的开发，即可获得地产又可获得园区开发运营。

《案例：华夏幸福产业新城》

项目介绍：华夏幸福作为全球产业新城运营商，自2002年以来一直扎根实体经济领域，以产业新城为载体打造多样化的发展平台，构建从园区建设、招商引资到城市运营三大业务体系。华夏幸福打造以产业新城为主体， 抓住一线城市工业外溢趋势，通过PPP模式在一线城市周边建立工业园区，同时进行土地一二级联动开发。

选址：一线城市周边，同时一线城市有产业外溢趋势

特点：地方政府有产业转移需求，同时可提供丰富的土地；大量人口导入。

特色小镇开发的四要素

特色小镇是具有特色产业、文化内涵，缩小城乡发展差距的发展平台，人和产业是特色小镇的核心，缺乏产业支撑的特色小镇，无异于房地产的低效造城运动。特色小镇的建设一定要结合自身特质，充分挖掘地区特色，找准产业定位，进行科学规划，形成文化铸魂、产业兴镇、规划塑形、生态培元的四位一体的生态闭环。