绵阳房天下5月22日讯：因为楼市过于火热， 近被约谈的城市不在少数，我们都能看到，很多城市房价已经不是小涨了，所以在这种情况下，住建部又开始了发布调控:

通知明确:一是加快制定实施住房发展规划。一线、二线城市要在年底前编制完成2018年至2022年住房发展规划，并报住建部备案后向社会公布实施。

二是抓紧调整住房和用地供应结构。热点城市住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排，大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。北京、上海、广州、深圳等16个城市要探索推动供地主体多元化，6月底前提出并上报具体实施方案。

三是切实加强资金管控。四是大力整顿规范市场秩序。五是加强舆论引导和预期管理。六是进一步落实地方调控主体责任。

首先:很多人应该关注一个词语“约谈问责”

在约谈12个城市后，又一次在通知中提及落实地方调控主题责任:

12个城市的约谈，其实是2017年一项房地产政策的落地，代表了未来预警--约谈--问责，房地产调控从过去的一城一策，开始升级到三步走。

在 近这个12个约谈城市，已经有9个城市发布了各种类型的加码调控，包括昆明、徐州、大连等城市 近调控的可能性也 大。

叠加 近房地产调控政策，在2018年截至5月18日，累计发布房地产调控已 过125次。

从调控原则看，依然是房住不炒，但约谈机制已经形成，这是2017年年底住建部建立的“房地产统计和市场监测预警指标体系” “加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责”机制。

近年来的房地产市场调控中，明确了省级 的主体责任和地方 的落实责任，从而使地方 成为因地制宜实施房地产科学、精准调控的主要执行主体。

住建部则负责统筹安排以及落实监督，对于房地产市场出现波动的城市及时提示、指导，对于落实“平稳本地房地产市场”任务不利的地方 ，进行约谈及至按照有关程序、会同有关部门进行问责。

其次:那么那些城市面临房价上涨，叠加调控风险?

从城市看，4月房价上涨前列的城市基本都有加码调控的可能性。这些城市目前看，楼市热度较高， 需求旺盛，房价明显上涨，后续肯定会在限购、限售、增加供应等方面发布调控政策。

近卖地涨幅 明显的城市:

叠加日前调控看，125次调控:

调控城市分布出现了明显的变化，2017年调控主要集中在一二线城市，2018年调控逐渐向三四线转移，过去没有调控的城市逐渐加码升级调控，比如海南全境，沈阳、长春、唐山等区域也开启了房地产调控升级。

从调控政策内容看，从政策内容看3月份 是两会前后再启房地产调控政策，这是2016年930后的第5轮调控政策升级的预期，( 轮调控，2016年930开始，主要政策内容是多地开始限购。

2017年317开始第二轮调控升级，主要政策内容是开启限售，

第三轮调控政策从2017年7月开始，租赁成为政策主要内容，

2017年9月开始三四线城市加入调控，第四轮调控包括

2018年3月开始，第五轮调控，主要特征是开启销售摇号等政策叠加两会后对房地产长效机制的预期。)

加入调控城市的主要特征依然是房价上涨

限售政策的继续加码将持续，核心原因是为了降低投机 性购房。已 过60个城市执行限售政策，预计更多的房价上涨城市会执行这一政策。限售5年成为房价过快上涨城市的标配

另外是已经发布调控的非15个核心热点城市之外的二三线城市，因为限价出现了部分房源供需矛盾突出，将全面出现摇号销售的政策。

1:决定房地产发展的不是口号，是经济稳定发展。

房价短期看政策，中期看政策，长期还是看政策。

房地产不论长效机制还是短期机制，都是经济稳定发展下的一个环节。经济稳定了，才有稳定的房地产发展。

经济稳定发展，1100万人的充分就业，这些都是基础。6.5%的GDP上涨速度是一切调控的基础。

2:防范金融风险，降低 是2018年的主流趋势

中国经济总量已达80多万亿元，银行资产有250多万亿元，过去几年的加 是为了维持稳定，现在看，过高的 下，必须降低 。

房贷收紧是常态了，2015-2016年的爆发式加 不可能持续。

换什么行长，并不能影响信贷的宽松与否。

3:房地产不按照城市级别发展

城市级别这个概念失效了，一二线和三四线的划分意义不大，反而是城市圈、城市群会成为房地产 的热点。

4:房地产调控分化。

一二线热点城市，限制下2018年大幅上涨难度很大，但从统计数据口径看，2016-2017年上半年，很多城市成交了很多 。这些项目已经有项目入市，少部分是限价日光，大部分是双合同，已经出现了企稳现象。

这种情况下，有多个城市有待签约项目，在后续会出现签约均价的继续上行。

一线城市的成交量也会比2017年有明显上行。

所以2018年对于购房者来说，是一个买房的时机。

5:三四线城市2018年依然会涨。

三四线城市及三四线下的县级城市，在房地产调控政策执行上，处于真空状态。基本相比2015年没有出现价格的城市，依然有上涨的预期。

从版块轮动看，东北、中部的三四线城市，依然有上行趋势。

但之前已经上涨明显的区域，会在2018年逐渐进入平稳。

后注意了，发布超常规人才吸引政策的城市，房价肯定会涨。

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