要说我国的楼市波动，还是要数2016年的“去库存”和2017年的“紧调控”。

2018年的房地产市场将进入相对平静的发展期。房地产开发 将会缓慢下行，但不会有失速之虞。在市场整体下行过程中，行业集中度将会继续提升。相应的，几个背离的指标也有望出现弥合态势。

房地产行业的韧性对中国经济在2017年企稳回升发挥了重要作用。这一年房地产业在我国GDP的占比已升至6.51%，是有统计以来的 水平。只是，随着房地产去库存告一段落及调控仍保持高压之势，房地产市场也呈现出一些统计指标的背离现象。

一是销售弱，但拿地猛。

2017年1月至12月商品房销售面积同比增长7.7%，相比2016年大幅放缓，而房地产开发企业土地购置面积增速1月至12月同比增长15.8%，远高于2016年。销售持续走弱，企业仍大量拿地，可能源于两个原因：企业有钱拿地及地方 加大了推地力度。经过两年火热的去库存，房地产企业资金状况显著改善， 靠前的大企业资金更充裕。目前房地产开发资金来源中自筹资金（主要是非标融资）同比增速持续上升，而其他资金增速（主要是跟销售相关的定金及按揭贷款）也回升至8.6%。根据2017年4月住建部和国土部联合发布的通知，住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地 是普通商品住房用地供应规模。在租购并举思路的主导下，去年下半年用于租赁的地块也加大了推出力度。

二是新开工快，但整体施工慢。

2017年1月至12月，房屋新开工面积同比增长7.0%，增速比1月至11月提高0.1个百分点，与此同时，1月至12月施工面积同比增长3.0%，增速仅比1月至11月回落0.1个百分点。新开工和施工面积增速相比2016年都有所回落，但前者仍远高于后者。

新开工面积同比高增是被动跟随购地面积上升的结果。因为房企拿地后一年内不开工，需缴纳 20%的土地闲置费；两年内不开工， 有权无偿收回土地使用权。所以，企业在拿地之后会尽快开工。而施工面积由新开工面积和复工面积共同决定。新开工面积同比加快，整体施工面积增速偏慢，意味着复工面积同比增速放缓，除了环保督查限制施工项目进展，房企受新盘限价政策影响而放缓推盘力度和竣工速度也是重要原因。

三是拿地猛，但开发增速放缓。

2017年1月至12月土地成交价款13644亿元，同比猛增49.4%，是2011年初以来的 水平，而同期房地产开发 同比名义增长7.0%，增速比1月至11月回落0.5个百分点，是全年 水平。

房地产市场出现这些背离现象，与宏观层面上调控继续深化和微观层面上产业集中度提升密不可分。

从宏观层面分析，2017年是房地产调控大年，政策调控的目标在于通过短期调控政策常态化以维持房价中期稳定，为落实长效机制提供窗口期。与往年相比，2017年调控体现出三个特点：热点城市政策出台“高频次”、调控城市覆盖“范围广”、政策措施“多维度”。一方面，预售证 、土地供应调控及限售等政策，在供给端限制增加供应。另一方面 又通过需求端调控对 需求严加限制，甚至影响了一部分自住需求。由此，房地产销售增速趋势性回落，进而影响到企业的开发资金来源和 增速。

从微观层面分析，经过10年的高速发展，房地产企业分化加剧，行业集中度不断提升。2016年，前10名和前20名房地产企业销售额占比分别为18.81%和25.33%，分别较上年提高1.94和2.52个百分点；前10名和前20名房地产企业销售面积占比分别为12.19%和15.94%，分别较上年提高0.88和1.32个百分点。2017年1月至9月，房地产市场集中度继续提升，前10名和前20名房地产企业销售额占比分别为24.40%和32.50%；前10名和前20名房地产企业销售面积占比分别为15.80%和20.30%。房地产市场进一步呈现巨头竞争之势，大房企融资手段和渠道更丰富，博弈的能力更强，应对市场波动的底气也更足。所以，即使整体销售增速逐渐走低，他们仍能保持较强的盈利水平，并有动力积极拿地，在布局。

在加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的大政下，2018年的调控政策仍将继续延续，但会逐渐向供给层面偏移，为长效机制落地争取时间。预计销售增速将会继续下行，进而会通过“销售—资金来源—房价—新开工—”的渠道向 端传导，房地产开发 增速由此将逐渐放缓。

不过，随着产业集中度提升，市场波动性也会随之减弱。而且，基于以下三个因素，预计2018年房地产开发 增速也会有所限制：首先，房地产长效机制落地将迈出实质性步伐，多元化住房供应体系正在形成，多个省市确定要加快发展住房租赁市场，多地开展集体建设用地建设租赁住房试点，租赁住房建设和土地供应将增加；其次，经过前期大力度去库存，待售面积已降至近3年来的 水平，这意味着新房价格下跌空间有限，有望对 端产生带动作用； 后， 调控政策将土地供应跟房地产销售挂钩，加大了土地供给的弹性，而且2018年有580万套棚改计划，虽然低于2017年的609万套，但高于市场预期的500万套。

总体来看，房地产市场在经历了2016年的“去库存”和2017年的“紧调控”之后，2018年将进入相对平静的发展期。调控政策加码的空间有限，而且会逐渐向供给端偏移；房地产开发 将会缓慢下行，但不会有失速之虞。在市场整体下行过程中，行业集中度将会继续提升。相应的，几个背离的指标也有望出现弥合态势。